Bilde av en norsk gård

Innløsning av festetomt – Landbruksunntaket

For bortfestere som driver landbruksvirksomhet finnes det unntak fra loven om tomtefesters rett til å kreve innløsing. Når gjelder dette unntaket, og hva vil det si for tomtefester?

Skrevet av:

Mauritz Aarskog & Samuel Viljar Nordengen

Advokat Mauritz Aarskog og adv.flm. Samuel Viljar Nordengen arbeider i Østby Aarskog Advokatfirma AS.

Advokat Mauritz Aarskog og adv.flm. Samuel Viljar Nordengen arbeider med tomtefeste og Aarskog er spesialisert på saker knyttet til landbruket.

E-post: Denne e-postadressen er beskyttet mot programmer som samler e-postadresser. Du må aktivere javaskript for å kunne se den.

Innløsningsretten

Tomtefesteloven § 32 gir fester av tomt til bolig- eller fritidsbolig rett til å løse inn festetomten når festetiden er ute, eller når det har gått minst 30 år av festeforholdet. Innløsningssummen er relativt lav sett i forhold til markedsverdien på tomten; grunneier kan velge mellom 25 ganger årlig festeavgift eller 40 % av råtomtverdien.

Landbruksunntaket

Mange bortfestere driver landbruksvirksomhet. For festeforhold der bortfester driver landbruksvirksomhet, er det et viktig unntak for tomtefesters rett til å kreve innløsning i forskrift om tomtefeste § 4. Bestemmelsen slår fast at der tomt til bolig- eller fritidsbolig hører til en landbrukseiendom, kan bortfester på visse vilkår tilby festeren forlengelse av festekontrakten med oppjustert festeavgift, i stedet for å måtte akseptere innløsning.

For at landbruksunntaket skal gjelde, må det være tilstrekkelig landbruksdrift på eiendommen til at den kan karakteriseres som en «landbrukseiendom i forskriftens forstand». Det følger av forskriften § 4 (2) at dersom næringsdriften for jord-, skog- eller hagebruk er nedlagt eller forpaktet bort til andre enn foretak der grunneier selv er deltaker, kan eiendommen kun regnes som en landbrukseiendom dersom det er sannsynlig at grunneier selv vil komme til å drive næringsdriften på eiendommen innen 5 år fra innløsningstidspunktet for festetomten.

Ytterligere vilkår

Dersom bortfester driver landbruksvirksomhet i forskriftens forstand, følger det av bestemmelsen at inntektene fra landbrukseiendommens festekontrakter må tilsi at innløsning ikke skal finne sted. I henhold til bestemmelsen må bortfester dokumentere tre forhold som til sammen vil tilsi at innløsning ikke skal finne sted. Alle vilkårene må være oppfylt for at unntaksbestemmelsen skal gjelde.

  1. Bortfester må dokumentere at landbrukseiendommens totalareal er over 100 daa, eller at landbrukseiendommen har mer enn 20 daa fulldyrket jord, og
  2. At inntektene fra festetomtene etter tenkt regulering på innløsningstiden til sammen utgjør mer enn et årlig minstebeløp på ca. 20 000 kroner, og
  3. At inntektene fra festetomtene etter tenkt regulering på innløsningstiden til sammen utgjør mer enn 5 % eller mer av det årlige driftsresultatet fra landbrukseiendommen

Behovet for advokat

Det oppstår ofte uenighet mellom bortfester og fester om hvorvidt landbruksunntaket kommer til anvendelse. For begge parter kan spørsmålet ha stor økonomisk betydning og vurderingene som skal gjøres etter regelverket kan være kompliserte for menigmann. Derfor kan det ofte være klokt å engasjere advokat med kunnskap om tomtefeste til å vurdere hvordan saken står.

×

Cookies / informasjonskapsler

Denne nettsiden benytter seg av informasjonskapsler(cookies).De er sentrale i å gi deg en god brukeropplevelse.

Cookies brukes også til analyseformål og for å vise annonser som er relevante for deg. F.eks. kan vi sikre at brukere som har brukt tjenesten ikke får opp annonser fra oss.

Cookies er små tekstfiler som lagres lokalt i din nettleser. Informasjonen som lagres er anonymisert, dvs. at den ikke inkluderer f.eks. navn, kontaktinfo, adresse eller sensitiv informasjon. Ønsker du å skru av cookies kan dette gjøres i nettleseren din.

Les mer i vår fullstendige personvernpolicy.