Endringer i avhendingsloven
Fra første januar 2022 ble det innført endringer i avhendingsloven. Endringene er ment å styrke selgers insentiv til å legge fram all informasjon om boligen, og til å fremlegge tilstandsrapport ved boligsalg i forbrukerforhold.
«Som den er»-forbehold er ikke lenger nok
Mauritz Aarskog & Kristin Mamelund
Advokat Mauritz Aarskog og adv.flm. Kristin Mamelund arbeider i Østby Aarskog Advokatfirma AS.
Advokat Mauritz Aarskog og advokatfullmektig Kristin Holte Mamelund arbeider med fast eiendom, herunder tviste knyttet til salg og kjøp av bolig og hytter.
E-post: Denne e-postadressen er beskyttet mot programmer som samler e-postadresser. Du må aktivere javaskript for å kunne se den.
En av de viktigste endringene er at selgeren ikke lenger kan ta «som den er»-forbehold overfor forbrukerkjøpere. «Som den er»-forbehold er i dag veldig vanlig: Det innebærer at kjøper som utgangspunkt har risikoen for overraskende forhold som ingen hadde kjennskap til.
Dagens rettstilstand innebærer at fast eiendom med slike forbehold har en mangel i rettslig forstand hvis den faste eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å forvente. Når det ikke lenger kan tas slike forbehold, vil mye av risikoen flyttes til selger.
Les også: Når man har kjøpt bolig med skjulte mangler
Endringen gjelder altså hvis kjøperen er en forbruker – Dvs. en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Endringen gjelder ikke mellom to næringsdrivende eller mellom en forbrukerselger og en næringsdrivende kjøper. Med de nye endringene vil ikke kjøp og salg av fast eiendommen mellom privatpersoner lenger kunne inneholde «som det er»-forbehold eller andre lignende forbehold. Ønsker selger å ta forbehold ved kjøpet, må forbeholdet spesifiseres. Det er bruken av alminnelige forbehold lovgiver ønsker å begrense.
Grundigere tilstandsrapporter
Samtidig kommer det en ny forskrift som skal gi selger anledning til å innhente en grundig tilstandsrapport for eiendommen. Tilstandsvurderinger fra bygningssakkyndige skal bidra til at en del skjulte feil avdekkes forut for salget og tas med i kjøperens beslutningsgrunnlag. Tilstandsrapportene skal være grundigere enn tidligere og ha høyere kvalitet i takt med at bruken av dem øker. Forskriften inneholder ulik regulering av hva rapporten skal inneholde.
Les også: Kan man heve boligkjøpet?
I lovendringene presiseres også hva som kan sies å være en mangel. Ved vurdering av om det foreligger en mangel, må man ta i betraktning hva kjøperen kunne forvente ut fra boligens alder og synlige tilstand. Det er et poeng at kjøpere ikke kan forvente at en brukt bolig er i perfekt stand. Kjøperens undersøkelsesplikt er også tydeliggjort i lovendringene.
Ønsker færre konflikter
Et av formålene med de nye endringene er å redusere antall konflikter ved boligsalg. Det er derfor innført en minsteterskel for mangelskrav. Kjøperen må selv dekke tap og mangler opp til et beløp på kr. 10.000,-. Dette gjelder ikke hvis boligen er solgt som ny. Det innføres også en ny lovbestemmelse som innebærer at selger i utgangspunktet er ansvarlig hvis det innvendige arealavviket overstiger 2 % og det er på minst én kvadratmeter. Derfor blir det enda viktigere at arealmålingene blir riktig.
Les også: Råte, hussopp og stokkmaur ved salg av hus
For den som skal selge bolig etter 01.01.2022 blir det derfor viktig at man opplyser om alle kjente opplysninger om boligen og at man innhenter tilstandsrapporter som oppfyller kravene til en offentlig godkjent rapport. Dersom selger ønsker å ta forbehold ved salget, må disse spesifiseres. For den som kjøper bolig er det viktig å lese nøye gjennom salgsdokumentene, tilstandsrapporten og selgers egenerklæring. Forhold som fremkommer av salgsdokumentene kan ikke hevdes å være en mangel.
