Når man har kjøpt bolig med skjulte mangler
Dersom du oppdager skjulte feil og mangler etter overtakelse av en bolig, så kan du ha krav på retting, heving, prisavslag eller erstatning.
Eirik Teigstad
Advokat Eirik Teigstad er daglig leder i Advokatfirmaet Teigstad, et spesialisert advokatfirma som bistår med erstatningsrettslige problemstillinger innen personskade og reklamasjoner.
E-post: Denne e-postadressen er beskyttet mot programmer som samler e-postadresser. Du må aktivere javaskript for å kunne se den.
Hva er en mangel ved boligen?
Det er to forskjellige lover som regulerer kjøp av bolig. Bustaddoppføringslova brukes når saken står mellom en entreprenør og forbruker, og omhandler oppføring av ny bolig. Avhendingslova på sin side regulerer avhending av allerede oppført fast eiendom. Reglene om mangler i de to lovene har flere likheter, og vi tar derfor utgangspunkt i avhendingslovas regler om mangler ved bolig.
Les også: Endringer i avhendingsloven
Etter avhendingslova § 3-1 er eiendommen mangelfull når den ikke er «i samsvar med dei krav til kvalitet, utrusting og anna som følgjer av avtala». Dette innebærer at kjøpsvilkårene kjøper og selger ble enige om vil være viktige i vurderingen av om eiendommen er mangelfull eller ikke. Pris og alder på boligen vil også reflektere hva som kan anses som en mangel.
En bolig som er flere tiår gammel og en to år gammel bolig vil som regel ikke dømmes etter de samme kriteriene. Terskelen for at en ny og dyr bolig har en mangel vil være lavere enn for en gammel bolig som er solgt til en lav pris.
Strengere avhendingslov
I januar 2022 ble avhendingsloven kraftig strammet inn. Det innebærer at selger plikter å opplyse om alle feil og mangler ved boligen i forbindelse med salget. Om kjøper finner feil som det ikke ble opplyst om i forbindelse med salget, står selger ansvarlig for dette.
Les også: Klage på håndverker
Dette stiller med andre ord høye krav til både kjøper og selger: Selger er nødt til å opplyse om absolutt alt som kan komme opp som et tema under salgsprosessen, og kjøper plikter å sette seg nøye inn i dokumentasjonen som foreligger under salget.
Advokatutgifter ved bistand i boligtvist
Om man ønsker å fremme krav mot selger, vil det i de fleste tilfeller være en fordel å få bistand fra en advokat. Ved å jobbe med en advokat som er spesialisert på eiendomsrett, vil du bli klar over dine rettigheter, og få et overblikk over mulighetene i din konkrete sak.
Les også: Råte, hussopp og stokkmaur ved salg av hus
Avhendingslova og bustadoppføringslova har flere skjønnsmessige bestemmelser som det er vanskelig å tolke kun basert på ordlyden i bestemmelsen. En advokat med erfaring på området vil kunne hjelpe deg med hvordan de forskjellige bestemmelsene skal forstås.
En advokat vil også kunne hjelpe deg å overholde reklamasjons- og foreldelsesfrister. Dette er frister man må overholde for å kunne fremme kravene man har. De vesentlige delene av advokatutgiftene vil dekkes av rettshjelpsdekningen i din innboforsikring.
