Kvinne skrur på lekk vask.

Når man har kjøpt bolig med skjulte mangler

Dersom du oppdager skjulte feil og mangler etter overtakelse av en bolig, så kan du ha krav på retting, heving, prisavslag eller erstatning.

Skrevet av:

Eirik Teigstad

Advokat Eirik Teigstad er daglig leder i Advokatfirmaet Teigstad, et spesialisert advokatfirma som bistår med erstatningsrettslige problemstillinger innen personskade og reklamasjoner.

E-post: Denne e-postadressen er beskyttet mot programmer som samler e-postadresser. Du må aktivere javaskript for å kunne se den.

Hva er en mangel ved boligen?

Det er to forskjellige lover som regulerer kjøp av bolig. Bustaddoppføringslova brukes når saken står mellom en entreprenør og forbruker, og omhandler oppføring av ny bolig. Avhendingslova på sin side regulerer avhending av allerede oppført fast eiendom. Reglene om mangler i de to lovene har flere likheter, og vi tar derfor utgangspunkt i avhendingslovas regler om mangler ved bolig.

Etter avhendingslova § 3-1 er eiendommen mangelfull når den ikke er «i samsvar med dei krav til kvalitet, utrusting og anna som følgjer av avtala». Dette innebærer at kjøpsvilkårene kjøper og selger ble enige om vil være viktige i vurderingen av om eiendommen er mangelfull eller ikke. Pris og alder på boligen vil også reflektere hva som kan anses som en mangel.

En bolig som er flere tiår gammel og en to år gammel bolig vil som regel ikke dømmes etter de samme kriteriene. Terskelen for at en ny og dyr bolig har en mangel vil være lavere enn for en gammel bolig som er solgt til en lav pris.

Bolig solgt «som den er»

Det er viktig å legge merke til at de fleste boliger nå til dags selges med forbeholdet «solgt som den er». Dette innebærer at kjøper i utgangspunktet ikke kan peke på skjulte feil som vedkommende oppdager etter overtakelse. Det er imidlertid flere unntak fra denne regelen. Det følger av avhendingslova at eiendommen, på tross av at den er solgt «som den er», vil ha en mangel om den er i «vesentleg ringare» tilstand enn det kjøper kunne forvente med tanke på pris og forholdene ellers. Høyesterett har sagt at bestemmelsen omfatter «klare og/eller vesentlige» mangler.

Selv om boligen er solgt med et slikt forbehold, vil den også ha en mangel om selger har brutt sin opplysningsplikt. Selgers opplysningsplikt går ut på at selger må informere kjøper om vesentlige forhold ved eiendommen som selger kjente eller måtte kjenne til, og som kjøper kunne regne med å få. Dette følger av avhendingslova § 3-7.

Reklamasjon

Avhendingslova § 4-19 regulerer kravene til reklamasjon av mangler ved bolig. Det løper to parallelle reklamasjonsfrister, en relativ og en absolutt.

Den relative reklamasjonsfristen løper fra kjøper oppdaget, eller burde ha oppdaget, mangelen. Fristen er på mellom to og tre måneder.

Parallelt med den relative fristen løper den absolutte fristen. Denne begynner å løpe når kjøper overtar boligen. Kjøper må ikke ha tatt boligen i bruk, men kjøper må ha hatt mulighet til dette. Den absolutte fristen er på fem år, og etter dette vil ikke mangler kunne gjøres gjeldende. Samspillet mellom de to fristene kan virke litt komplisert. Det viktigste er at man reklamerer til selger når man finner en kjøpsrettslig mangel ved boligen. Tilstrekkelig kommunikasjon kan avverge mange rettstvister.

Advokatutgifter ved bistand i boligtvist

Om man ønsker å fremme krav mot selger, vil det i de fleste tilfeller være en fordel å få bistand fra en advokat. Ved å jobbe med en advokat som er spesialisert på eiendomsrett, vil du bli klar over dine rettigheter, og få et overblikk over mulighetene i din konkrete sak.

Avhendingslova og bustadoppføringslova har flere skjønnsmessige bestemmelser som det er vanskelig å tolke kun basert på ordlyden i bestemmelsen. En advokat med erfaring på området vil kunne hjelpe deg med hvordan de forskjellige bestemmelsene skal forstås.

En advokat vil også kunne hjelpe deg å overholde reklamasjons- og foreldelsesfrister. Dette er frister man må overholde for å kunne fremme kravene man har. De vesentlige delene av advokatutgiftene vil dekkes av rettshjelpsdekningen i din innboforsikring.

Få tilbud fra advokater