Nærbilde av to personers gestikulerende hender. Personene diskuterer kontrakt ved kjøp av bolig.

Kan man heve boligkjøpet?

Dersom du har kjøpt en bolig og oppdager store mangler etter overlevering, kan du i ytterste konsekvens ha krav på å heve kjøpet. Her vil vi gjennomgå vilkårene for å kunne heve boligkjøpet.

Skrevet av:

Eirik Teigstad

Advokat Eirik Teigstad er daglig leder i Advokatfirmaet Teigstad, et spesialisert advokatfirma som bistår med erstatningsrettslige problemstillinger innen personskade og reklamasjoner.

E-post: Denne e-postadressen er beskyttet mot programmer som samler e-postadresser. Du må aktivere javaskript for å kunne se den.

Hvilken lov regulerer spørsmålet?

I utgangspunktet er det to lover som regulerer spørsmålet om heving av boligkjøp. Hvilken lov som brukes, avhenger av omstendighetene rundt boligkjøpet. Dersom du har kjøpt bolig av en entreprenør, og opptrer som forbruker, vil bustadoppføringsloven anvendes.

Avhendingsloven regulerer på sin side tilfellene der det er snakk om kjøp av brukt bolig. De fleste boligkjøp angår brukte boliger som avhendes mellom privatpersoner, og avhendingsloven blir derfor som regel brukt. Det er imidlertid mindre viktig hvilken lov som regulerer forholdet, fordi de samme prinsippene og reglene stort sett vil gjelde ved spørsmålet om heving.

Vilkår for heving

For at kjøperen skal kunne fremme krav om heving, må det være et kontraktsbrudd fra selgerens side. Etter loven kan kontraktsbrudd forekomme enten i form av mangel eller forsinkelse. Forsinkelse vil typisk være at overdragelsen av eiendommen eller skjøtet skjer senere enn avtalt tid. En mangel kan være at selgeren overlater boligen til kjøper i en annen tilstand enn det som er avtalt. Et eksempel på mangel kan være skadedyr, fukt eller råte.

Ved heving er det ikke nok at det foreligger forsinkelse eller mangel. Forsinkelsen eller mangelen må også være «vesentlig». Årsaken til dette vilkåret, er at heving er et inngripende og alvorlig krav Fra lovgivers perspektiv vil det være ønskelig dersom tvisten kan la seg løse på andre måter.

Likevel er ikke vesentlighetskravet umulig å oppfylle. Muligheten for heving er til som en beskyttelse for kjøperen, i de tilfellene der vedkommende eksempelvis har blitt lurt av selger. Hvorvidt kontraktsbruddet er vesentlig vil avhenge av avtalen, sakens konkrete forhold og omstendighetene rundt kjøpet. Et moment av betydning vil også være om en kan bøte på mangelen ved å fremsette andre krav overfor selger.

Typiske eksempler på slike krav etter loven er prisavslag og erstatning. Dersom det er klart at disse sanksjonene ikke vil være tilstrekkelige til å bøte på mangelen eller forsinkelsen, vil heving være mer aktuelt. Du kan lese mer om heving av boligkjøp i denne artikkelen.

Reklamasjon

I tillegg setter loven et krav om at kjøperen må ha reklamert i tide. Reklamasjonsfristen innebærer at kjøperen må si ifra innen rimelig tid etter at vedkommende oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen. I avhendingsloven oppstilles en absolutt frist på fem år. Det vil si at kjøper i utgangspunktet er avskåret fra å reklamere etter at denne tiden har gått.

Hensynet bak reglene om reklamasjon er å gi kjøperen en oppfordring til å si fra til selgeren så snart som mulig. Dette har flere fordeler, blant annet ved at det gir selger en mulighet til å områ seg og prøve å rette opp i mangelen.

Advokatutgifter ved klage på boligkjøp

I saker som gjelder reklamasjon etter boligkjøp vil du normalt ha krav på å få dekket mesteparten av advokatutgiftene i en eventuell tvist mot selger eller dennes forsikringsselskap, gjennom rettshjelpsdekningen i din innboforsikring.

Få tilbud fra advokater