Sameie: I gode og onde dager
Sameie kan være en praktisk løsning for å finansiere dyre investeringer som hytte eller båt, men det kan også by på uenigheter om bruk og fordeling.
Harald Skjerve-Nielssen
Harald Skjerve-Nielssen er høyesterettsadvokat i Skjerve-Nielssen & Co Advokatfirma.
Hans spesialfelt er kontraktsutforming, konfliktløsning, prosedyre, forhandlinger, kjøpsrett, selskapsrett, skatterett og entreprise.
E-post: Denne e-postadressen er beskyttet mot programmer som samler e-postadresser. Du må aktivere javaskript for å kunne se den.
Det er vanlig at flere eier noe sammen, for eksempel en båt, bil eller fast eiendom – en skog, en småbåtbrygge, et utmarksområde eller en hytte.
Fordelen er at man er flere til å finansiere kjøpet og flere til å bære utgiftene.
Les også: Kan man heve boligkjøpet?
Ulempen er at det blir mange meninger, interesser og perspektiver, hvilket kan gi diskusjoner og tvister.
Den praktiske bruken
Enkelte sameiere tror at hver av dem kan benytte eiendommen eller tingen helt som sin egen. Det er en misforståelse. Bruksretten er gjerne noe begrenset som følge av bestemmelser gjort i en internavtale, vedtekter eller statutter, eller etter lov om sameie.
For de fleste sameier foreligger skriftlige grunnlag. Hvis det er ulike meninger om den enkelte sameiers rett til bruk av tingen, må alle avtalene og statuttene studeres nøye, og det må undersøkes hva som har vært praksis tidligere.
Les også: Veirett til besvær
Et par eksempler:
- Eier man en seilbåt sammen med flere andre, vil det gjerne være regulert i en egen avtale om hvordan sommeren skal fordeles mellom dem. Det ville være unaturlig om én skulle ha seilbåten hele sommeren.
- Hvis det gjelder en utmark mellom flere gårdsbruk, må man holde seg til det som er avtalt, eller slik det tradisjonelt har vært benyttet. Én av dem kan for eksempel ikke sette opp en hytte bare for seg selv i utmarksområdet, uten å ha avklart dette med de øvrige først.
Hvis denne fremgangsmåten ikke avklarer situasjonen, må man se til lov om sameie.
I lovens § 3 reguleres utgangspunktet:
Kvar av sameigarane har rett til å nytte sameeigetingen til det han er etla eller vanleg brukt til, og til anna som høver med tida og tilhøva.
"Etla til" betyr det partene hadde i tankene ved anskaffelsen. "Vanleg brukt til" er enklere å fastslå. Hva som passer med tiden og forholdene kan bli gjenstand for diskusjon.
Likhet mellom sameierne
Videre kommer det en begrensning i 2. ledd:
Ingen må nytta tingen i større mon en det som svarer til hans part, eller således at det ikke uturvande eller urimelig er til meins for nokon medeiger.
Når det gjelder størrelsen på partene, er dette regulert i lovens § 2:
Når det ikkje er grunnlag for anna, skal sameigarane reknas for å ha like stor part kvar.
Utgifts- og resultatfordeling
De fleste ting koster å holde, enten det er en seilbåt, hytte eller noe annet. Da oppstår spørsmålet om hvem som skal bære utgiftene og hvordan det skal fordeles.
Dette er løst i sameieloven § 9, som sier at utgiftene skal fordeles i samsvar med partsforholdet. Hvis én eier 2/3 og en annen 1/3, skal den som eier 2/3 bære 2/3 av utgiftene.
Les også: Råte, hussopp og stokkmaur ved salg av hus
Gir sameietingen overskudd og det skal foretas en utdeling, skal resultatet fordeles på tilsvarende måte.
Vedlikehold og påkostninger
Det blir ofte diskusjoner om påkostninger, fordi partene kan ha ulike interesser og økonomi. Dette burde reguleres i vedtektene eller internavtaler.
Loven har en regel om at en sameier skal "fara fint med sameigetingen", og derav sørge for opprydding og rengjøring etter sin bruk.
Påkostninger utover vedlikehold har loven ingen regel om. Dette må avtales mellom partene.
Loven har derimot regler om flertallsvedtak. Dette betyr at en sameier kan bringe et spørsmål opp til avstemming på årsmøtet eller i et lignende forum. Der vil deltakerne avgi stemme i henhold til partsforholdet, og det forslag som får flest stemmer blir gjeldende.
Salg, utleie og forkjøpsrett
Salg er gjerne regulert i vedtektene. Hvis ikke, har loven som hovedregel at hver av partene har rett til å avhende hele eller deler av parten sin til hvem han vil.
Loven har ingen regel om utleie, men det kan være avtalt eller fastsatt i vedtektene.
Les også: Gode råd for å heve bilkjøpet eller kreve prisavslag
Vedtektene har ofte bestemmelser om forkjøpsrett ved salg. Ellers bestemmer også sameieloven § 11 at medeierne har forkjøpsrett.
Utløsning
Hvis det er mye diskusjoner, kan enkelte ønske å kvitte seg med de andre eierne, men det er ingen alminnelig regel om dette i loven.
Kun dersom en gjør seg skyldig i misbruk kan de øvrige kreve ham eller henne utløst. Lovens krav er at det må foreligge varig misbruk til tross for advarsler, og det må være til "ugagn eller uhugnad" for medeier. Dette skal altså nokså mye til.
Tvister
Blir det for mange diskusjoner om spørsmål som er viktige, kan det bli nødvendig å gå til rettslige skritt. Tvistene løses for de ordinære domstoler eller ved jordskifteretten.
Les også: Kjøp og reklamasjon: Husk å reklamere i tide!
I byene benytter man gjerne de ordinære domstoler: forliksrådet, tingretten og lagmannsretten, eventuelt Høyesterett. På landet benyttes ofte en egen domstol – jordskifteretten – og en egen lov om jordskifte, i tillegg til sameieloven.
