Dette bør du vite om odelsrett

Odelsretten har eksistert i Norge i hundrevis av år og har ført til mange vanskelige familiekonflikter. Her får du svar på vanlige spørsmål angående odelsloven.

Hva er odelsretten?

Kort forklart er odelsretten en fortrinnsrett for arvinger til en landbrukseiendom når eier enten skal selge eiendommen eller går bort. Denne retten er beskrevet i odelsloven. I gamle dager gjaldt odelsretten kun for menn, men fra 2009 har den vært helt likestilt mellom menn og kvinner.

I Europa er det bare Norge som fortsatt har en lov om odelsrett. Andre land har hatt lignende lovverk, men har i senere tid gått ifra dette systemet. I Norge er Odels- og åsetesretten beskyttet i Grunnloven, noe som gjør at den ikke kan oppheves uten å endre Grunnloven.

Les også: Har du spørsmål om arverett uten odel?

Hvilke krav må oppfylles?

Odelsloven har spesifikke krav som må oppfylles for at odelsloven skal gjelde på en landbrukseiendom:

• en landbrukseiendom må bestå av minst 35 dekar dyrket mark ELLER en skogbrukseiendom må bestå av minst 500 dekar produktiv skog
• eiendommen må har vært i familiens eie i minst 20 år

Husk også at:

• den man arver odelsretten av må ha eid «hele» odelseiendommen*
• den som overtar odelseiendommen må bosette seg der innen 1 år og være beboer i minst 5 år
• eiere av jordbruksareal har driveplikt, som enten kan løses ved at eier selv driver jordbruksarealet eller ved at eier leier det bort

* Unntaket fra dette er dersom et samboerpar eller et ektepar har overtatt en gård sammen og eier 50 % av eiendommen hver. Dette gjelder dersom de sammen overtar en odelsgård eller dersom de kjøper en gård på det vanlige markedet og tjener opp odelsrett på den selv. Barna deres får da odelsrett.

Les også: Veirett til besvær

Rekkefølgen på odelsretten

14. juni 2013 vedtok Stortinget to innskrenkninger i odelsloven. Det betyr at odelskretsen i dag kun består av barn av eier med odelsrett og barnebarn av siste eier med odelsrett. Det siste punktet betyr at alle barnebarn av Bestefar 1 har odelsrett. Selger Bestefar 1 gården til Barn 1, vil barn av Barn 2 ikke lenger ha odelsrett til gården.

Mens barn av eiers søsken tidligere også hadde odelsrett, gjelder ikke dette lenger. Disse endringene trådte i kraft 1. januar 2014.

Stortinget begrunnet denne endringen med at en innskrenkning av odelskretsen ville «legge til rette for å få flere landbrukseiendommer til salgs på det åpne marked.»

Ellers gjelder tidligere regler om at odelsretten følger et linjeprinsipp, hvor den rette slektslinjen til personen med best odel går foran personen med nest-best odel og dens slektslinje. Det vil si at eldste søskens barn får prioritet foran yngre søsken og deres barn. Denne bestemmelsen gjelder også for adoptivbarn, og de går inn i rekkefølgen ut ifra tidspunktet for adopsjonen.

Les også: Derfor bør du skrive samboerkontrakt

Eksempel:

Einar har odel på en gård, og to barn som heter Elise og Henrik. Elise er eldste barn av Einar og har selv et barn som heter Marius. Henrik er yngste barnet til Einar og har selv to barn som heter Kristine og Sander, hvor Kristine er eldst.

Etter de nye endringene vil odelsrekkefølgen deres bli:

1. Elise
2. Marius
3. Henrik
4. Kristine
5. Sander

Unntak fra odelsrekkefølgen

Selv om rekkefølgen er fastsatt kan den fravikes hvis det er urimelig at en med bedre odelsrett får lov til å ta over gården. Dette gjelder for eksempel om yngste bror har blitt hjemme, drevet gården og passet på foreldrene, mens eldre søsken har flyttet vekk og i liten grad bidratt til driften av gården.

Den kan fraskrives

Ønsker du ikke å bruke odelsretten din, for eksempel om en yngre bror eller søster heller vil ta over deres foreldres eiendom, bør du gi en formell odelsfraskrivelse.

Les også: Når har du rett på trafikkskadeerstatning?

En slik fraskrivelse kan gjøres på generelt grunnlag, eller den kan gjøres overfor den som i stedet tar over eiendommen.

Ønsker du kun å fraskrive deg odelen for yngre søsken, kan du dermed gi ifra deg en odelsfraskrivelse med forbehold om at den ikke gjelder dersom eiendommen ender opp med å bli solgt til fremmede.

Gå til skjema

Gjelder for kun én eiendom

Odelslovens fordelingsregel har ført til mye bry for mange familier. Regelen sier at den som har best odelsrett kun har lov til å bruke odelsretten på én eiendom.

Er du eldst i flokken og har fått overta én eiendom på odel betyr det at du ikke kan overta flere eiendommer.

Les også: Skilsmisse – steg for steg

Dermed fordeler odelsloven landbrukseiendommer innad i en familie, og lar søsken få sin del ut ifra antall eiendommer og aldersrekkefølge.

Deles ikke ved ekteskap eller samboerskap

En ektefelle/samboer får ikke odelsrett til en eiendom med odel hvis den andre parten eier eiendommen før ekteskapet/samboerskapet er inngått.

Dette gjelder også hvis den ene ektefellen/samboeren overtar en eiendom fra sin slekt under ekteskapet/samboerskapet.

Det er imidlertid regler i arveloven som sier at ektefelle/samboer ikke nødvendigvis må flytte fra en eiendom ved ektefelles/samboers dødsfall.

Les også: Gode råd for å heve bilkjøpet eller kreve prisavslag

Den gjenlevende parten må i så fall oppfylle kravet om bo- og driveplikt på gården, og ha tillatelse fra avdødes arvinger om å ta over arven fra avdøde. Les mer om det vi kaller «å sitte i uskiftet bo» i arveloven.

Det er kun hvis et par blir eiere av en odelsfri eiendom under ekteskapet/samboerskapet at de begge kan opparbeide seg odelsrett til samme eiendom.

Slik bruker du odelsretten

Odelsretten kan brukes når landbrukseiendommen skifter eier og selges til noen utenfor slekta eller til noen man mener har dårligere odelsprioritet. Dør eieren av en odelsgård kan man også bruke odelsretten sin på skiftet.

For å bruke odelsretten din må du ta ut stevning ved tingretten og få en dom på at eiendommen skal skjøtes over mot odelstakst. Dette kalles en løsningssak.

Fristen for å ta ut stevning ved tingretten er seks måneder etter at den nye eieren har tinglyst skjøte på eiendommen. Etter seks måneder faller odelsretten bort.

Les også: Råte, hussopp og stokkmaur ved salg av hus

Husk at verken kjøperen eller kommunen er pliktig å gi beskjed til de odelsberettigede at eiendommen er solgt eller tinglyst. Dette må du følge med på selv.

Må dele gevinst ved salg

Får du en gård på odel og senere selger gården med betydelig gevinst er du pliktig å dele gevinsten med de andre odelsberettigede. Dette kalles etteroppgjør og gjelder i en periode på ti år etter at du overtar gården. Det er ikke bestemt nøyaktig hvor stor stor gevinst det er snakk om, men i loven beskriver man det som «ein monaleg vinst».

Vær obs på tilbudsregelen (interpellasjonsregelen)

I Odelsloven står det at eier av odelsjord som vurderer å selge eiendommen kan tilby de odelsberettigede å overta eiendommen på samme vilkår som en eventuell kjøper. Dette kan gjøres før eieren har avtalt noe med en konkret person, og tilbudet kan gis til én eller flere av de odelsberettigede.

Det er krav om at tilbudet må:

• være skriftlig
• inneholde vilkår for salg
• gi de odelsberettigede minst 2 mnd svartid

Her er det også viktig å nevne at eier ikke må selge til de odelsberettigede selv om de svarer positivt på tilbudet.

Få tilbud fra advokater

Dersom du svarer nei på et slikt tilbud kan du derimot ikke bruke odelsretten for å løse eiendommen hvis den blir solgt innen to år fra svarfristen på tilbudet.

Du bør derfor vurdere nøye hvorvidt du sier ja eller nei til et tilbud, da det kan få store konsekvenser i fremtiden.

Få gode råd i odelssaker

Odelssaker er kompliserte og har i mange tilfeller ført til konflikter innad i familier. Særlig er det den omfattende rettspraksisen som gjør sakene kompliserte.

Er du usikker på forholdene rundt odelsretten er det lurt å spørre om råd fra en advokat som kjenner området godt. Da vil han eller hun gjøre en grundig vurdering av forholdene og gi deg sine beste råd for hvordan familien bør forholde seg til odelsretten.

Les også: Dette må du vite om den nye arveloven

Denne informasjonen bør du ha klar:

1. Hvem har eid eiendommen? Har den alltid vært eid av en person?
2. Når har gården skiftet eiere?
3. Hvordan ser familietreet ditt ut?